机关单位宿舍如何买才能保证买受人的合法权益,以免遭受出卖人后续的债务牵连「附买房注意事项」

原创 kaixinit  2019-12-29 13:34  阅读 574 次

本站长今天和律师沟通了一下如何买机关单位宿舍才能保证买受人的合法权益,以免遭受出卖人后续的债权债务牵连。
一、不动产转让合同如注明:
1.因出卖人房屋无法办理房屋权属转移登记手续,当事人双方同意,自本合同签订之日,双方共同向公证处依法公证。
2.甲方保证在出售该房屋没有产权纠纷,有关按揭、抵押债务、税项等,甲方均在出售该房屋前办妥。如有上述未清事项,由甲方承担全部责任,由此给乙方造成经济损失的,由甲方负责赔偿。
3.该房屋涉及拆迁补偿,甲方自愿同意乙方作为该房屋的实际受益人,所有的收益及处置权归属乙方,甲方有义务协助乙方完成,否则视为甲方违约需按交易房款总价1.5倍支付违约金并承担由此给乙方造成的一切损失。
4.签订合同之日甲方应将该房屋交付给乙方使用,因甲方需居住一段时间,甲方应于2020年12月30日前将交易的房屋全部交付给乙方使用,甲方应在交房当日将水、电、物业管理费等费用结清,保持签订合同之日时的房屋完整性,乙方不得随意损坏房屋设施。
虽然上述已经依法公正,合适搬离、产权纠纷、拆迁补偿等因素的违约和责任问题表明明确,但是如果出卖人后续再发生债务纠纷被法院起诉也有可能造成买受人的经济损失,合同虽受法律保护,但是后续很难处理。
二、通过法院拍卖竞拍所得最为稳妥,以下为和律师的沟通内容:
站长:现在某地方的机关单位宿舍,只有房产证,产权私有,现在办不了不动产权证,通过法院拍卖竞拍的话,以后涉及到拆迁、买卖的话,受益人应该是现有买房人吧?
律师:通过法院竞拍的,以后可以按照规定办理产权,已通过竞拍取得了产权的,相关权益就归取得人所有。

买 房 注 意 事 项

1.实地看样
房产标的情况以实际现状为准(包括但不限于地理位置、房屋结构及附属设施、房屋实际用途、装修情况、周边配套、物业服务、水电气、小区环境等),请务必实地看样,详细了解。

2.腾房
有人居住或放置物品的房产,需竞买人自行确认是否存在腾退障碍,处置机构如不负责清腾房屋,则需自行想办法处理。

真实案例:

某房产标的公告中写明”有人居住“,竞买人未提前了解腾退情况,竞买人于2016年12月拍下了该房产,按照程序办理完过户手续后,发现原房主一直拒不搬离,且态度蛮横,到2018年6月还在通过司法程序等待法院强制腾空,房屋无法正常使用。

3.租赁
如房屋有租赁则过户后租赁并不自然解除,如房屋存有有效租赁,拍下过户后该租赁关系并不自然解除,需竞买人提前确认清楚租赁关系处置方式。如果需要解除有效租赁、变更租赁条件等,需竞买人自己确认是否存在障碍,是否需要承担额外费用等。

真实案例:

某房产标的公告写明房屋”租赁期19年”,竞买人参拍前未仔细阅读公告了解清楚,拍下后,去办理手续时发现租赁合同无法解除,无奈竞买人只能放弃此标的物,损失保证金20万。

4.税费
房产过户税费可能因房屋用途(住宅或非住宅等)、买卖双方身份(个人或企业)、房屋面积和买方拥有房产数量、房屋交易年限、当地房产政策等存在较大差异,请务必提前确认税费金额及承担方。除税收外,房产还可能存在欠缴的物业、水电气暖等费用,需竞买人自行了解由谁来承担,逐一核实确认。

5.土地性质
如房产土地为划拨性质,无法正常过户,例如经济适用房。按各地政策,过户可能需额外申请政府审批同意并额外缴纳土地出让金。

真实案例:

处置机构在描述中说明土地性质是划拨,竞买人并未发现,也并不了解,拍下后去办理过户时,发现土地性质是划拨,无法过户,如需过户,需要申请政府审批同意并缴纳土地出让金,最终客户选择放弃保证金。

6.限购
在有限购政策城市,如竞买人不符合限购政策要求,则可能无法过户。

目前部分城市即便有限购政策,通过司法拍卖购买却不受限购政策影响,目前我们了解到的政策是: 北京、广州、深圳、佛山、厦门、济南、南京、石家庄、东莞、珠海、三亚需遵循当地限购政策;嘉兴地区外地户口需遵循当地限购政策(仅供参考,具体还以当地房管局政策为准)。

真实案例:

客户是山西人,通过司法拍卖买了海南的房产,想着用于投资,买下后发现因为限购,无法办理过户,无奈只能放弃保证金。

7.抵押
部分城市房产如抵押未解除则无法过户,请务必提前核实解除抵押及过户流程。

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