新华社:全世界唯有中国有公摊面积伤民,制定者香港13年已撤销

原创 kaixinit  2018-08-27 13:13  阅读 1,936 次

新华社:“公摊面积伤民”矛盾亟待求解

原文如下:

最近,题为《买100平方米的房子只得70平方米,这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》的文章在网络热传,激起了很多网民共鸣。在房价高企、调控不断加码的背景下,越来越多的人开始追问:既然国际上基本都是按套内面积计算房价,为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积?职能部门治理房地产行业乱象之时,能否回应公众关于公摊面积乱象的关切?

从1998年进入商品房时代开始,由购房者分摊购买的共有建筑面积,就因不符国际惯例、现有法律法规没有设定上限等问题一直为人诟病。近年来,随着商品房价格攀升,部分开发商更利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力,不断推高公摊面积和公摊系数,使之快速上涨并超过了30%。2010年,山东高密某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%,使购房者很受伤。

诚然,公摊面积问题不是一个新鲜话题,但长期存在并不一定意味着这种做法是合理的。值得注意的是,公摊面积缺少标准、管理混乱,不仅会让消费者在购房时需支付更多房款,更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。而随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台,购房者遭遇到的不公还将进一步加剧,产生的各类矛盾也将愈发尖锐。

有人辩称,降低或取消公摊面积,可能会让开发商忽视公用设施部位建设、降低环境配套等公共公用设施质量,甚至进一步推高房价。但国外成熟的经验表明,在市场经济中,如果开发商试图在压缩公摊面积后占购房者便宜,购房者肯定不会答应。为了生存和获利,开发商更理性的选择,是根据市场需要造出更好的房子。

至于降低或取消公摊面积会推高“房价”之谈,更是危言耸听。因为压缩公摊面积或改成按套内建筑面积计价造成的价格上涨,本身只是一个数字问题,并不会真正提高购房者负担,相反会降低购房者的未来资金压力。

其实早在2002年,重庆人大常委会就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。不按这一计价依据销售的开发商,将被行政主管部门重罚。过去十几年的实践表明,只要制度设计合理,像其他国家一样按套内面积计价,并非没有可能。

公摊面积问题积弊已久,越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益,也损伤了市场经济的公平与公正。近几年,为回应民众诉求,广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。人们期待着相关职能部门在研究房产调控政策之时,能正视公摊面积乱象,探索更科学、合理的计价方式,切实保护百姓权益。

 

 

追本溯源,这个公摊制度是怎么出现的呢?

这个制度其实是由香港传出来的,是当初香港的开发商,国际鸿星投资集团的吴多泰,觉得传统的买楼方式时间太长,而且人们也常常无法一下拿出那么多钱来买房,于是就相处一个办法,那就是公摊。

将造好的一栋楼,按照面积,分为等5份,这样就可以卖给5个人。

由于之前并没有人这样的卖楼,所以这5个住户签的还是共有产权。

后来,霍英东成为了后起之秀。

他建了一栋8层楼高的大厦,想要分成很多小公寓来进行出售,但是这个就没那么容易均分了,而且像是公共电梯的日常维护,公共面积的清扫,很容易出现扯皮。

于是就说,住户按照自己的土地面积进行计算,各住户按比例承担公共面积,共同分担这栋楼的产权。

这个也就是公摊的形成。

不过,香港于2013年出台新政,结束了房屋销售按“建筑面积”计算的时代。但是,这种已经被香港明令调整的“公摊面积”,却在内地一直延续使用至今。

就让我们看看,国内这个公摊制度还要多久才能被废弃,让老百姓们能够更轻松一些。

不同类型住宅的公摊系数差别很大:最高的是高层住宅,最低的是别墅。

分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=(总建筑面积之和-各套内建筑面积之和)/各套内建筑面积之和。)

7层以下住宅公摊系数为7%-12%:层数在6层左右的建筑,其参与公摊部分的面积包括外墙水平投影的1/2、楼梯、楼梯间、为住户提供服务的物管用房(热交换站、水泵房、配电室等)。

7-11层住宅公摊系数为10%-20%:这类住宅属于小高层,一般小高层的公摊取决于各楼盘自身的情况,不同的小高层楼盘公摊也有差异。在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下,小高层公摊系数在10%-15%之间;而带电梯的小高层住宅,公摊系数在15%-20%之间。按规定7层以上必须配电梯,所以小高层属于配电梯的范围之内。

12-33层住宅公摊系数为14%-24%:高层住宅的公摊面积是最大的。根据建筑规模的不同,高层建筑一般在25-33层之间,而且高层住宅的楼梯高度最高。另外高层建筑有电梯,且电梯前室、安全通道楼梯以及“管道井”、“强电井”、“弱电井”等公用设施均占用空间。因此,高层建筑的公摊面积要大得多。

别墅类的公摊系数为1%-8%:别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式,带室内车库。一般来说独立别墅没有公摊面积,联体别墅有较少的公摊面积。公用面积分摊的原则是仅存在于本楼内部并与本楼建筑结构存有连接的部分,并且仅向本楼居住者提供非营利性服务,不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。

公摊面积“坑”的不仅是房价。

公摊面积的增多会持续影响未来的费用。因为,例如物业费、北方的供暖费等费用的收费标准均是按照房子的建筑面积来计算,而不是实际使用的面积。

历史上的今天:

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